Kieran Farrelly – Head of Global Solutions, Real Estate, na Schroders
Os mercados imobiliários de todo o mundo foram duramente afetados pelo regime de taxas de juro mais elevadas e pela perturbação dos mercados de capitais. Na nossa opinião, esta situação está a criar uma janela de oportunidade atrativa para os investidores, devido aos seguintes fatores:
- Um reequilíbrio significativo, mas desigual dos valores conduziu à disponibilidade de ativos reavaliados muito atrativos numa variedade de mercados e sectores.
- A atual dinâmica do mercado, incluindo a disponibilidade de capital de dívida e o impacto de regulamentações mais rigorosas, está a contribuir para aumentar ainda mais a disponibilidade de oportunidades de reavaliação.
- Os fundamentos operacionais subjacentes em muitos sectores continuam a ser favoráveis, uma vez que a nova oferta está largamente limitada para além deste ano e do próximo, devido aos elevados custos de financiamento da dívida e de construção.
- Dado que se espera que os preços atinjam o seu ponto mais baixo, acreditamos que os fundos aplicados neste mercado terão um desempenho superior ao dos fundos que investem nestes períodos, como se tem verificado historicamente.
Tendo explicado anteriormente a oportunidade sequencial no horizonte do mercado, acreditamos agora que esta “entrou em ação” devido à extensão e ao padrão desigual da revisão de preços registada até à data. Na nossa opinião, os investidores devem posicionar-se agora para tirar partido das oportunidades que surgem em todos os mercados, sectores e estruturas de investimento.
A reavaliação de preços até à data e o plano de ação sequencial
O impacto da subida das taxas de juro, juntamente com as incertezas quanto à conjuntura macroeconómica mais ampla, tem-se repercutido em movimentos ascendentes das taxas de rendibilidade ou das cap rates, resultando numa rápida valorização em todos os mercados e setores desde o final de junho de 2022. Esta situação é ilustrada por quatro mercados desenvolvidos que registaram movimentos significativos num espaço de tempo relativamente curto.
Assim sendo, o nosso quadro de avaliação do mercado assinala oportunidades imediatas nos mercados que registaram a valorização mais rápida. Este aponta para o Reino Unido e a região nórdica, seguidos pelos EUA e outros mercados da Europa continental que, na nossa opinião, se ajustaram totalmente ou quase suficientemente a um regime de taxas de juro mais elevadas. Na região da Ásia-Pacífico, existem oportunidades cíclicas em mercados que se alinham com a recuperação tardia da China e/ou oferecem alternativas no nearshoring/friendshoring das cadeias de abastecimento.
Mas, a ordem geográfica é apenas uma parte da história, uma vez que o desempenho dos sectores também divergiu substancialmente. Tomando o Reino Unido como exemplo, podemos ver uma tendência que se está a desenvolver globalmente.
Em geral, os tipos de imóveis que oferecem uma proteção contratual ou indireta contra a inflação continuam a ser os mais interessantes. Os ativos industriais e logísticos, por exemplo, valorizaram-se significativamente e parecem estar a estabilizar, embora continuem a ser apoiados por fundamentos estruturais de longo prazo.
Para além da reavaliação, o novo regime de taxas de juro mais elevadas torna a engenharia financeira menos viável, e o desempenho do investimento centra-se numa gestão operacional eficaz em sectores capazes de proporcionar um crescimento real. Este continua a ser o nosso foco e inclui a hotelaria, o auto-armazenamento e uma variedade de segmentos “vivos”.
Dinâmica do mercado
Para além das oportunidades de investimento em diferentes localizações geográficas e sectores, os investidores imobiliários privados podem também beneficiar de preços favoráveis em várias estruturas de investimento. Por exemplo, existe uma oportunidade ativa no sector imobiliário secundário, onde as instituições estão a alienar as suas participações por uma série de razões. Muitas vezes, estas razões têm pouco a ver com as perspetivas da classe de ativos subjacente e mais a ver com considerações mais amplas de reequilíbrio da carteira. Consequentemente, existem oportunidades secundárias com descontos substanciais, por exemplo, no Reino Unido, devido a uma série de vendas motivadas de planos de pensões definidos, e mais seletivamente a nível mundial para veículos de investimento a prazo definido com possibilidades de amortizações substanciais.
Assistimos também a um número crescente de equipas de gestão que procuram soluções de capital para desalavancar os seus balanços, a fim de resistir a um ambiente de taxas de juro mais elevadas e/ou facilitar o crescimento. A estagnação das transações e dos mercados de capitais (de dívida) dificulta a capacidade dos gestores para mobilizarem capital para crescerem e/ou reforçarem os seus balanços, criando assim situações em que é necessário capital para fornecer liquidez a fundos privados, empresas e outros veículos.
Para além da perturbação do mercado de capitais, as consequências da regulamentação em matéria de sustentabilidade dos edifícios e as alterações nas preferências dos ocupantes vieram à tona. O cumprimento destes novos requisitos e expectativas exige muito capital e isto numa altura em que o capital alheio está limitado. A confluência destes fatores está a proporcionar uma oportunidade significativa de “aumento do valor acrescentado” para que os imóveis cumpram normas modernas que satisfaçam os requisitos das entidades reguladoras e dos ocupantes.
Fundamentos operacionais subjacentes sólidos
Na maioria dos mercados, os lucros têm vindo a aumentar, apesar das correções de valor a que temos assistido e das condições económicas pouco dinâmicas. Isto sublinha como o epicentro dos recentes movimentos do mercado tem sido sobretudo uma história dos mercados de capitais, que tem estado algo deslocada dos fundamentos imobiliários subjacentes, exceto no muito criticado sector dos escritórios. De facto, os fundamentos da maioria dos sectores tiveram, de um modo geral, um desempenho muito melhor do que o esperado, independentemente dos desafios estruturais.
Embora a procura esteja a sofrer com o vento contrário geral do crescimento económico anémico, tal como muitos segmentos da economia, as condições de oferta apertadas (devido ao aumento dos custos de construção e de financiamento da dívida) significam que a escassez de espaço de alta qualidade em conformidade com o ESG apoiará uma tendência ascendente das rendas assim que o crescimento económico for retomado em 2024 e 2025. Em termos mais gerais, as tendências seculares, que na Schroders designamos por “3D Reset” para agrupar as alterações demográficas, a desglobalização e os esforços de descarbonização, estão altamente concentradas nos mercados imobiliários. Estas tendências representam ventos contrários significativos para as perspetivas de longo prazo de sectores específicos que vão muito além da atual dinâmica do mercado.
O que nos diz a história?
Para além da análise fundamental e da estabilização dos preços, as tendências históricas sugerem que os mercados tendem a recuperar após as recessões. Isto é evidente no desempenho dos fundos imobiliários de private equity, em que as oportunidades de investimento após correções de preços produziram historicamente retornos acima da média.
Durante muitos anos, as instituições utilizaram todo o conjunto de opções dos mercados imobiliários para se exporem aos rendimentos desta classe de ativos. Uma vez que a especialização e os recursos são fundamentais para obter os melhores resultados, o sector imobiliário global tem sido relativamente pouco explorado pelos investidores individuais.
Hoje em dia, várias estruturas estão a tornar os ativos privados mais acessíveis aos investidores individuais, numa altura em que se espera que os veículos institucionais tradicionais reiniciem a sua atividade.
Em conjunto, um maior acesso aos benefícios a longo prazo da carteira desta classe de ativos, combinado com a atual oportunidade sequencial que está a surgir, oferece aos investidores privados um ponto de entrada interessante para o potencial do sector imobiliário comercial global.