Transações superam 34.000 milhões de euros no mercado imobiliário português em 2022

ESTIMATIVAS PARA O MERCADO IMOBILIÁRIO

INVESTIMENTO

• Volume transacionado ascende a €3.300 milhões, num crescimento de 66% face a 2021 e equiparado aos anos recorde de 2018 e 2019.
• Capital estrangeiro gera 80% do investimento, com destaque para operadores como a Blackstone, Tristan Capital, Merlin Properties, Round Hill, CPPIB ou a Incus Capital, entre outros.
• Diversificação de investimento com foco em ativos mais operacionais. Imobiliário hoteleiro foi a principal classe de investimento, com 35% do montante. Este desempenho fica a dever-se à maior transação de um portefólio hoteleiro no mercado português, a venda dos fundos da ECS (portfolio CROW) à Davidson Kempner, pelo valor estimado de €850 milhões. Os escritórios têm uma quota de 26%, limitados pela falta de oferta. Industrial & logística, com 18%, teve um desempenho excelente: os cerca de €590 milhões transacionados, contrastam com a média anual de €100 milhões dos últimos 3 anos.
• Yields com tendência de subida transversal a todos os segmentos. A yield prime situa-se nos 4,75% para escritórios, 5,75% nos centros comerciais prime, 4,5% no comércio de rua e 5,25% em industrial e logística, fruto do aumento do risco e do custo de capital.
• PARA 2023: Espera-se um ajuste de preços e aumento dos custos de financiamento, embora se antecipe 2023 como um ano robusto e com muita liquidez disponível, num mercado com limitações de oferta de produto core. Não se esperam riscos sistémicos e as vendas sob pressão deverão ser limitadas. Os ativos não prime serão mais pressionados, num mercado onde a adequação dos imóveis em termos de ESG e taxonomia da UE passa a ter um peso relevante na avaliação de um investimento.

ESCRITÓRIOS:

• Estima-se que o volume de absorção em Lisboa atinja os 275.000 m², mais 70% do que em 2021 e estabelecendo novo recorde. Supera em 18% o ano de 2008, o melhor de sempre para a ocupação de escritórios até à data. Procura muito orientada para ativos premium de alta qualidade e áreas grandes.
• No Porto, o take-up deverá ficar em 53.500 m², menos 6% do que em 2021. Este volume mais restrito reflete uma procura mais direcionada para áreas de menor dimensão.
• Renda prime de Lisboa ascende a 27€/m², em crescimento face a 2021, uma tendência comum a todas as zonas do mercado devido ao desequilíbrio entre a oferta e procura e a uma maior qualificação da oferta que entra no mercado.
• Renda prime no Porto é de 18€/m², estável face a 2021.
• PARA 2023: Procura deve manter-se robusta. Empresas continuam motivadas em melhorar os seus escritórios e/ou reajustá-los devido às preocupações com a sustentabilidade (ESG), à adequação às novas formas de trabalho de forma de atrair e reter talento. A falta de oferta disponível mantém-se como a grande preocupação deste mercado, já que 61% da área que será concluída em 2023 (equivalente a 199.000 m²) já está comprometida.

INDUSTRIAL & LOGÍSTICA

• Volume de absorção estimado de 450.000 m², decrescendo 25% face a 2021 em reflexo da escassez de oferta e dos constrangimentos no lançamento de novos produtos.
• Procura dinâmica, mas com escassez de resposta para as duas necessidades. A procura insatisfeita pretende maioritariamente áreas entre os 3.000 e os 5.000 m².
• Maior pressão da procura em zonas mais próximas dos consumidores, devido à maior penetração do comércio online. Mas a saturação das áreas mais consolidadas e a relocalização dos consumidores para a periferia têm feito emergir destinos como a Margem Sul do Tejo e em particular Montijo e Alcochete.
• A entrada de novos players, incluindo internacionais como a Montepino e Panatonni, aumenta a sofisticação e transparência do mercado.
• Rendas em crescimento devido ao desequilíbrio entre procura e oferta. Renda prime (Alverca-Azambuja) é de 4,25€/m².
• PARA 2023: Este segmento pode beneficiar das estratégias de relocalização dos hubs de produção e distribuição das empresas para mais perto do consumidor europeu. Contudo, é um mercado que continua marcado pela falta de oferta, com pressão sobre as rendas e emergência de zonas secundárias. Da parte dos ocupantes, há um maior foco nos custos operacionais, o que deverá aumentar a procura por ativos novos mais sustentáveis ou por ativos existentes requalificados.

RETALHO

• O mercado de retalho recuperou dinâmica este ano, o que é especialmente patente no comércio de rua, com a chegada de novas marcas, quer a Lisboa quer ao Porto.
• Esta dinâmica reflete a reativação do turismo, que “devolveu” consumidores às principais zonas de comércio de rua de Lisboa, como a Baixa, Chiado e o Príncipe Real, e do Porto, nomeadamente na avenida dos Aliados e em Santa Catarina.
• A avenida da Liberdade é, neste contexto, uma das zonas que mais beneficiou da retoma da atividade pós-Covid. Prova disso é a abertura de mais uma loja das maiores insígnias de luxo mundial, em Portugal, em operação mediada pela JLL. Uma flagship store, com quase 1.000 m². Esta tem sido uma zona de forte procura de espaços, mas travada pela escassez de oferta, o que impulsionou as rendas em cerca de 10% no último ano para 110€/m².
• O aumento de procura de espaços é também um reflexo de novos hábitos de consumo, com o crescimento do comércio de bairro, conveniência e proximidade, que aumentou a base de consumidores e fez surgir novos destinos de compras
• Esta dinâmica é transversal à maioria dos setores, com o F&B a evidenciar-se.
• Tanto no comércio de rua como nos centros comerciais prime, a oferta disponível de qualidade superior é escassa, o que está a condicionar a abertura de novas lojas.
• Na generalidade, as rendas prime mantiveram-se estabilizadas no mercado português, fixando-se em 115 €/m² para os centros comerciais prime, nos 12€/m² para o retalho alimentar e stand alones, e nos 11€/m² para os retail parks. No comércio de rua, as rendas prime mantiveram-se estabilizadas em Lisboa (130€/m² praticados no Chiado) e aumentaram no Porto (70€/m² na rua Santa Catarina).
• PARA 2023: Em contexto de redução do poder de compra das famílias, num cenário que é não só nacional como internacional, antecipa-se uma queda no consumo, o que poderá afetar a procura de espaços de retalho. Contudo, este é um mercado que se alterou profundamente nos últimos 3 anos, com o crescimento das vendas online e o novo papel das lojas físicas. Atualmente, o foco do espaço físico é cada vez mais proporcionar uma experiência ao cliente, estimulando o consumo, pelo que a aposta das marcas no imobiliário de retalho poderá continuar forte apesar da conjuntura económica adversa.

HABITAÇÃO

• Estima-se a venda de mais de 168.000 casas, em ligeiro aumento (2%) face a 2021. Já o montante transacionado deverá crescer 10% para €31.000 milhões, alavancado por um primeiro semestre que registou o maior volume de sempre.
• O crédito à habitação concedido equivale a cerca de 50% do montante transacionado em habitação, vs 76% em 2008, refletindo um mercado menos alavancado. O crédito concedido aumentou 7% (até outubro) apesar de condições de financiamento mais restritas.
• Mercado doméstico robusto e forte atividade dos estrangeiros, que geram 6% de todas as vendas no país. No segmento prime, de acordo com a atividade da JLL, há um equilíbrio no que respeita às nacionalidades dos compradores. Nas vendas concretizadas pela consultora, 54% são a portugueses e 46% a estrangeiros. Brasileiros, Americanos e Ingleses perfazem o Top 3.
• Portugal é visto como um destino seguro e a habitação, em geral, como uma classe de ativos mais resiliente do que outras hipóteses.
• A falta de oferta sustentou os níveis de preço, mas existem ajustes em alguns segmentos.
• Lisboa regista preços de venda na ordem dos 4.300€/m² e o Porto de 3.000€/m², de acordo com o SIR (Sistema de Informação Residencial).
• PARA 2023: O surgimento de nova oferta será limitado devido ao aumento dos custos de construção e aos licenciamentos demorados. Com a perda do poder de compra e as restrições de acesso ao crédito, a oferta nova tenderá a direcionar-se mais para os segmentos menos afetados em termos de rendimento, como as classes média-alta e alta. A classe média será a mais impactada no acesso à habitação, devido à falta de oferta, pressão sobre os preços e maiores restrições no acesso ao crédito. O mercado de arrendamento surge como uma alternativa, mas continuam a existir condições estruturais que afetam a atratividade deste segmento para os promotores imobiliários.

DEVELOPMENT/PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA

• Volume estimado de €350 milhões transacionados, entre terrenos para nova construção e edifícios para reabilitar ou requalificar. Deste volume, 200.000 m² foram operações mediadas pela JLL para novos projetos de construção e reabilitação – maioritariamente residencial, escritórios e hotelaria –, com foco em projetos de grande escala que concentram vários usos.
• PARA 2023: A atividade de promoção imobiliária enfrenta desafios no próximo ano, dado o agravamento dos custos de construção e os obstáculos à atividade como a burocracia e a morosidade dos licenciamentos. De qualquer forma, o desenvolvimento imobiliário continua a ser atrativo, dada a escassez estrutural de oferta nos vários tipos de imobiliário e a diversidade de públicos-alvo.

INVESTIMENTO EM CARTEIRAS DE CRÉDITOS NÃO PRODUTIVOS e REO`s

• Já encarados como uma nova classe de investimento, os portefólios de NPL (non-performing loans ou créditos não produtivos) e REO`s (real estate owned assets ou ativos que ficam em posse dos bancos) deverão gerar um volume de transações em 2022 em torno dos €2.000 milhões, em queda face a 2021 e muito distante da dinâmica de anos mais fortes, como 2018 e 2019. As condições deste mercado deterioraram-se ao longo do segundo semestre, com o cancelamento da entrada em venda de alguns portefólios que tinham sido anunciados, como foram o exemplo do Project Douro, do Montepio (700M€), Project Minerva, do Novo Banco (150M€), e do adiamento para o próximo ano do Project Lisboa, da Parvalorem (226M€).
• PARA 2023: Existem preocupações em torno do aumento do crédito malparado em Portugal, assim como no resto da Europa, pela conjugação da deterioração das condições macroeconómicas e do aumento das taxas de juro, que terão impacto na capacidade das famílias e empresas cumprirem o seu serviço da dívida. Contudo, Portugal reúne boas condições para absorver o impacto destas condições adversas no incumprimento, com um crescimento do PIB acima da média da zona Euro em 2022, baixa taxa de desemprego, menor exposição à Guerra Ucrânia/Rússia, poupanças elevadas face às crises anteriores e um sistema financeiro mais robusto, onde o atual nível de incumprimento é de 3,6% do total do crédito concedido, face aos 15% registados em 2015. Ainda assim, é expetável que o próximo ano seja um ano de alguma atividade neste segmento, no entanto, espera-se que muito similar ao ano que agora termina, sendo que, dependendo da duração do atual enquadramento económico, poderemos vir a registar um aumento do volume de investimento nestes ativos em 2024 e anos seguintes.

 (*) O investimento em imobiliário comercial abrange imóveis de escritórios, retalho, industrial & logística e hotelaria, bem como os segmentos alternativos (não residenciais), como ativos construídos para arrendamento, saúde, desporto ou ensino. Esta análise considera ativos de rendimento, excluindo transações de imóveis para promoção imobiliária e reabilitação. Exclui igualmente aquisições de imóveis residenciais.