No 1º trimestre de 2022, foram transacionados cerca de €180 milhões em imobiliário comercial no país, revela a JLL no seu mais recente relatório trimestral de mercado, o Market Pulse. Apesar de um início de ano mais tímido que o habitual, a consultora imobiliária garante que o mercado segue bem posicionado para registar novamente em 2022 um dos melhores anos de sempre neste mercado.
“O elevado volume de negócios em pipeline com conclusão prevista para os próximos trimestres que identificamos na JLL é uma prova de que o interesse do investidor se mantém em alta. Por isso, esperamos que o volume agora transacionado cresça de forma considerável nos próximos trimestres, colocando 2022 entre os melhores anos de investimento do mercado”, nota Pedro Lancastre, CEO da JLL Portugal.
Em termos dos mercados ocupacionais, o novo relatório da JLL confirma as melhores expetativas traçadas no início do ano, com a atividade a encerrar o 1º trimestre de 2022 em rota de expansão em praticamente todas as frentes e aproximando-se cada vez mais dos níveis observados pré-pandemia.
Os escritórios lideram, com a absorção a crescer 120% em Lisboa e 112% no Porto quando comparado com o período homólogo ao mesmo tempo que continuam os esforços do lado da oferta em prol de um reforço e qualificação do stock capaz de dar resposta às exigências de uma procura robusta e que continua sem sinais de abrandamento. Com uma dinâmica de mercado assente em fundamentais sólidos, a renda prime segue em alta na capital, fechando o trimestre nos 25 €/m²/mensais com previsão de crescimento nos próximos trimestres.
No retalho, a atividade mostra-se a recuperar progressivamente do impacto da pandemia e a maioria dos operadores a retomar os seus planos de expansão. Embora a tendência seja transversal a praticamente todos os formatos, do comércio de rua aos centros comerciais, nesta fase as estrelas do setor são os retail parks e o retalho alimentar que, após comprovarem a sua resiliência perante a adversidade, são agora alvo de interesse renovado, quer do lado dos ocupantes quer do lado dos investidores, motivando um crescimento no stock.
Em alta está também o interesse no setor industrial & logístico que, após uma década marcada pela tímida procura, vive hoje um momento de crescimento sem precedentes em Portugal, marcando o arranque de um novo ciclo de forte dinamismo do lado da oferta e do investimento, com o número de novos projetos em pipeline a multiplicar-se com vista a conseguir dar resposta a níveis de procura cada vez mais elevados, que o mercado continua com grandes dificuldades em satisfazer, tanto em Lisboa como no Porto.
Em forte recuperação segue também a atividade turística, com o número de dormidas e de visitantes em Portugal a quadruplicar nos dois primeiros meses de 2022 face a 2021, ao mesmo tempo que nos hotéis o diferencial dos principais indicadores da performance face ao observado no pré-pandemia é cada vez menos significativo, havendo mesmo exceções em que novos recordes estão já a ser ultrapassados, como é o caso da diária média em Lisboa (ADR), que atingiu 109€ no 1º trimestre do ano.
Exibindo níveis de atividade cada vez mais elevados, o mercado residencial português continua a ser um íman de atração de compradores internacionais, que pesam 40% das vendas realizadas pela JLL até março. Entretanto, e mesmo com o investimento crescente no lançamento de novos produtos, a procura continua a exceder largamente a oferta disponível, num cenário que se espera que continue a sustentar os atuais níveis de preços aos longo dos próximos meses.
Pedro Lancastre considera, por isso, que “o balanço da atividade no 1º trimestre de 2022 é, sem dúvida, animador e vem uma vez mais colocar em evidência a atratividade do setor imobiliário. O Market Pulse da JLL confirma uma tendência de crescimento transversal a todo o mercado português, embora, como seria de esperar, a diferentes ritmos de setor para setor, com áreas como o turismo ou o retalho ainda em rota de recuperação face às grandes quebras que sofreram ao longo dos últimos dois anos. Embora haja alterações conjunturais significativas como o aumento dos custos de construção e dos combustíveis, o impacto da subida da taxa de inflação e a incerteza e complexidade do conflito Ucrânia/Rússia, esperamos que o mercado imobiliário em Portugal possa continuar a ser um setor resiliente e com níveis de performance bastante positivos”.
PRINCIPAIS INDICADORES MARKET PULSE JLL – T1 2022
INVESTIMENTO:
- Embora o 1º trimestre tenha registado um volume trimestral mais baixo, de cerca de €180 milhões de euros, traduzindo uma quebra homóloga de 30%, existe um elevado volume de investimento em pipeline e o mercado português continua bastante dinâmico, prevendo-se que a atividade cresça de forma significativa ao longo dos próximos trimestres e que 2022 venha a ser mais um ano promissor e de forte dinamismo;
- Os escritórios foram a classe de ativos mais dinâmica, captando 75% do investimento realizado no 1º trimestre, seguindo-se os setores de Industrial & Logística, com 18%, e só depois o retalho e os Alternativos, com um peso de 6% e 1%, respetivamente;
- A maior operação concretizada neste período foi a venda à AFIAA do edifício sede da Tranquilidade Seguros na Avenida da Liberdade, em Lisboa, por €67 milhões. Em segundo lugar, a venda do edifício de escritórios Ramalho Ortigão 51 à Incus Capital por €50 milhões. A completar o podium, surge uma operação no setor de Industrial & Logística, envolvendo um conjunto de armazéns no Porto Alto, que foram adquiridos por um valor estimado entre €15-20 milhões pela joint-venture entre a Bedrock Capital e a EPG;
- Em linha com a tendência dos últimos anos, o capital internacional voltou a dominar no 1º trimestre, representando 65% do volume investido, contra apenas 35% liderado por investidores portugueses;
- Embora se tenham mantido estabilizadas nos segmentos de escritórios (4,00%), dos centros comerciais prime (5,25%) e multifamily (4,50%), verificou-se uma compressão das prime-yields em alguns segmentos de retalho como os retail parks (6,25%), o comércio de rua (4,00%) e o retalho alimentar (5,00%) em termos homólogos anuais, bem como no setor industrial e logística (5,25%). Nas classes alternativas, caso das residências assistidas (5,25%) e do student housing (5,00%) a tendência foi também de compressão.
HOTÉIS
- Nos dois primeiros meses de 2022, foram atingidas cinco milhões de dormidas e 2 milhões de visitantes em Portugal, valores quatro vezes superiores aos registados um ano antes.
- Os dados disponíveis, relativos aos meses de janeiro, fevereiro e março, confirmam também uma forte recuperação da maioria dos indicadores de performance hoteleira face ao período homólogo. E, embora na maioria dos casos ainda continuem abaixo do observado no pré-pandemia, o diferencial é cada vez menos significativo. Assim, com uma taxa média de ocupação de 35%, em Lisboa a diária média (ADR) fixou-se em 109€, ultrapassando mesmo o anterior recorde de 99€ registado em igual período de 2020, com o RevPar a subir para 38€. No Porto, a taxa média de ocupação foi de 29% com um ADR de 95€ e um RevPar de 28€;
- No 1º trimestre abriram portas quatro novos hotéis de 4 e 5 estrelas em Lisboa e Porto, somando 720 camas. Duas das inaugurações foram na capital, que ganhou um total de 246 novas camas na categoria de cinco estrelas, enquanto na Invicta foram apresentadas ao público outras duas unidades e 474 camas, mas na categoria de quatro estrelas;
HABITAÇÃO
- Apesar da conjuntura marcada pelo aumento acentuado da inflação e dos custos de construção, das mudanças no programa de Golden Visa e do conflito armado da Ucrânia e da Rússia, o mercado residencial português continua fortemente dinâmico, exibindo níveis de atividade cada vez mais elevados.
- O mercado português continua a atrair fortemente os compradores internacionais, que assumem um peso de 40% nas vendas realizadas pela JLL no 1º trimestre, com os norte-americanos a destacarem-se como os compradores mais ativos neste período;
- Apesar do número crescente de novos projetos e obras lançadas, o produto disponível no mercado continua a ser escasso face aos elevados níveis de procura, que continua a exceder largamente a oferta;
- Lisboa mantém a sua atratividade como destino residencial, sendo evidente uma subida de preços nas zonas onde têm sido lançados novos projetos. No final do 1º trimestre o preço médio de venda na capital portuguesa era de 4.200 €/m², traduzindo um incremento de 7,6% face ao mesmo período de 2021, sendo que no caso da habitação nova este valor subia para 7.600 €/m², ou seja, mais 11,4% que no período homólogo. Esta tendência em alta foi ainda mais acentuada no segmento mais elevado do mercado, em que o valor médio de venda subiu 7,8% em termos homólogos anuais, para os 6.500 €/m²; com este crescimento a ir até aos 35% no caso dos novos, para um valor médio de 10.200 € /m² nos eixos prime, caso da Avenida da Liberdade, Chiado e Príncipe Real;
- No Porto vive-se agora uma dinâmica renovada de mercado, impulsionada pelo desenvolvimento de vários projetos de grande escala, ao mesmo tempo que a cidade se mostra cada vez mais atrativa também para os compradores internacionais, algo especialmente relevante num mercado que até recentemente dependia essencialmente dos investidores domésticos. No 1º trimestre de 2022, o valor médio de venda na cidade rondava os 2.800 €/m², subindo para os 3.900 €/m² no caso da habitação nova, traduzindo crescimentos homólogos anuais de 21,8% e 15,3%, respetivamente. Voltando para a gama mais alta de mercado, os preços médios subiram para 5.300 €/m², ou seja mais 17,3% que no mesmo período do ano anterior, indo aos 6.500€/m² no caso do produto novo, com este último a evidenciar um crescimento de 10,1% em relação ao 1º trimestre de 2021;
- Ao longo dos próximos meses prevê-se uma estabilização nos níveis de preços, mas sem que se vislumbrem ajustes em baixa devido quer ao aumento dos custos de construção, quer ao continuado desajuste entre os níveis de oferta e procura.
ESCRITÓRIOS
- Somando 64.300 m², o nível de absorção no mercado de escritórios de Lisboa cresceu 120% em termos homólogos, tendo sido registadas 45 transações. Este excelente desempenho foi fortemente influenciado por uma única operação, protagonizada pela Fidelidade no formato de proprietário ocupante, com a seguradora a garantir a ocupação de um total de 28.000 m² no novo edifício sede que tem atualmente em construção. O setor dos Serviços Financeiros foi o mais ativo na capital, representando 47% da ocupação, e a zona 3 (Nova Zona de Escritórios) foi a mais procurada em termos de absorção;
- Sustentado por uma procura robusta por espaços de qualidade, capazes de cumprir os requisitos ESG exigidos, e pelo limitado stock disponível, é evidente o dinamismo do lado da oferta. Existem 259.000 m² de nova ABL em construção na cidade, estando 61% dos edifícios em construção projetados para obter certificação em sustentabilidade;
- As rendas seguem em alta em várias zonas do mercado lisboeta, com a renda prime a fechar o trimestre nos 25 €/m²/mês;
- A atividade também seguiu a recuperar no mercado do Porto, com os níveis de absorção a duplicarem (+112%) em termos homólogos para perto de 6.000 m², garantidos através de 12 operações. O setor das TMT’s & Utilities foi o mais dinâmico, sendo responsável por 61% da procura, com a maior fatia da ocupação a acontecer no eixo do CBD Boavista.
- Do lado da oferta, continua a aposta na qualificação e reforço do stock existente, tendo ficado concluída no 1º trimestre a primeira fase de desenvolvimento do complexo Porto Business Plaza, com 15.300 m², e aos quais acrescem outros 105.150 m² de nova ABL atualmente em fase em construção;
- Após alguns ajustes observados ao longo de 2021, no arranque de 2022 a renda prime no mercado do Porto, praticada no eixo CBD Boavista, manteve-se estabilizada nos 18 €/m²/mês.
RETALHO
- Mesmo com a subida da inflação nos bens de consumo, o mercado de retalho continua a recuperar progressivamente do impacto da pandemia, como evidencia o crescimento continuado dos footfalls e a retoma dos planos de expansão do lado dos retalhistas;
- Confirmada a sua resiliência em tempos de crise, tem havido um forte incremento da procura pelos formatos de retail park e stand alone, quer do lado dos ocupantes quer entre investidores, motivando um reforço do lado da oferta através do lançamento de novos projetos, com um pipeline em crescimento;
- Tanto em Lisboa como no Porto, há um ressurgimento da dinâmica de mercado no comércio de rua, com várias marcas de gama alta ativamente no mercado à procura de espaços em zonas prime, ao mesmo tempo que se observa a emergência de novas áreas de comércio de conveniência inseridas em zonas residenciais, refletindo os novos hábitos que emergiram no último par de anos;
- Após se manterem relativamente estabilizadas ao longo dos últimos trimestres na maioria dos diversos segmentos de retalho, para os próximos meses é esperado um crescimento moderado das rendas prime praticadas nos formatos de centros comerciais, retalho alimentar, stand-alones e retail parks. No final do 1º trimestre estes valores fixavam-se nos 115€/m²/mês no caso dos centros comerciais, nos 12€/m²/mês para o retalho alimentar, em 11€/m²/mês para os retail parks e nos 9 €/m²/mês para outros stand-alones; enquanto no comércio de rua de Lisboa e Porto os valores mensais de referência eram de 130€/m² e 65€/m², respetivamente.
INDUSTRIAL & LOGÍSTICA
- Nos primeiros três meses do ano foram ocupados pelo menos 75.000 m² de espaços industriais e logísticos, com a maior parte da atividade a concentrar-se na região de Lisboa. Aí, o eixo de Palmela-Setúbal foi o mais ativo no que se refere à ocupação, com a conclusão de uma operação envolvendo a tomada de 40.000 m² por uma nova empresa instalada em Portugal;
- Entre as operações identificadas pela JLL, a esmagadora fatia da absorção aconteceu em ativos usados, uma vez que a oferta disponível de espaços modernos e de qualidade continua a escassear, sustentando um interesse crescente do lado dos investidores e promotores no desenvolvimento deste tipo de projetos, com vários projetos novos a serem anunciados. É o caso de um promotor internacional especializado neste segmento, que no 1º trimestre confirmou a sua entrada no mercado português com a aquisição de um lote de 150.000 m² para o desenvolvimento de um parque logístico na região do Porto;
- Num contexto de desadequação e escassez da oferta disponível aos novos requisitos da procura, limitando assim um maior crescimento da absorção, a renda prime tem-se mantido estabilizada nos últimos trimestres, tanto em Lisboa como no Porto. No entanto, no 1º trimestre verificou-se um crescimento de 0,50€ no valor mensal de referência praticado na zona 7 – Sintra, no mercado da capital, onde as zonas 3 – Lisboa Cidade e 6- Carnaxide continuam a exibir as rendas mais elevadas, de 6€/m²/mês. No Porto, a renda prime manteve-se nos 4€/m²/mês.